Обсуждение цен на квартиры

[Varrlaam]

36 минут назад, Лили сказал:

В свете последних событий - скинула бы. Потому что через полгода может и за 7,5 не продаст. Я вот тоже потенциальный продавец и понимаю, что моя квартира сейчас дешевеет. Я склоняюсь, что просто развлекаются так. Следила за одним объектом - все лето висел за 10.6, потом перед сентябрем сделал 11,7 (!), потом периодически начал скидывать по 40-50.  Пока дошел до 11.4. Это желание продать разве? Еще пример, смотрела квартиру за 7,8, скинули до 7,7 + машиноместо в паркинге, почти согласилась, но там все-таки нужно было еще вкладываться серьезно в переделку с/у, да и не особо впечатлил дом внутри. Думаю, ладно, еще поищу. Потом в объявлении снизили до 7,5, потом убрали. Сейчас она опять продаже за 8 и с новым риелтором. Оптимизму продавца даже завидую) 

Абсолютное большинство продавцов выставляют свою квартиру по верхней границе цен и еще добавляя на торг. Потом спускаются в пределах отведенного себе временного промежутка.

Продажа, это всегда связка - цена/время. 

Если надо продать за месяц, продавец спускается месяц. Если год - спускается год.
Если продавец не определил себе время для продажи, модель "а я никуда не тороплюсь" - не спускается вообще и продает годами, поднимая и опуская цену.

[Лили]

14 минут назад, Varrlaam сказал:

Абсолютное большинство продавцов выставляют свою квартиру по верхней границе цен и еще добавляя на торг. Потом спускаются в пределах отведенного себе временного промежутка.

Продажа, это всегда связка - цена/время. 

Если надо продать за месяц, продавец спускается месяц. Если год - спускается год.
Если продавец не определил себе время для продажи, модель "а я никуда не тороплюсь" - не спускается вообще и продает годами, поднимая и опуская цену.

Это я прекрасно понимаю, просто такие продавцы засоряют рынок и искажают реальную цену продажи для новых продавцов, все друг на друга ориентируются. Еще мне интересно, риелторы, которые ведут такие бесперспективные в обозримой перспективе сделки - что-то получают в виде вознаграждения? Это же работа, договориться, встретить, провести осмотр, услышать предложение, которое не устроит собственника и так месяцами, а потом его меняют на нового риелтора, мол старый плохо продает. Понятно, когда собственник сам месяцами авито оплачивает и просмотры организует, сам себя развлекает.

[Varrlaam]

17 минут назад, Лили сказал:

Это я прекрасно понимаю, просто такие продавцы засоряют рынок и искажают реальную цену продажи для новых продавцов, все друг на друга ориентируются. 

Ну как засоряют :) Это обстоятельства рынка. Думаю, Вы догадываетесь, что разумных людей в принципе немного.

И абсолютно верное замечание про искажение. Известная эскалация цен - один собственник прикидывает свою цену, добавляет на торг и затраты на ремонт, которые хотел бы отбить, второй ориентируясь на первого прикидывает свою цену, добавляет на торг и затраты на ремонт, которые хотел бы отбить. Классика.
 

Цитата

Еще мне интересно, риелторы, которые ведут такие бесперспективные в обозримой перспективе сделки - что-то получают в виде вознаграждения? Это же работа, договориться, встретить, провести осмотр, услышать предложение, которое не устроит собственника и так месяцами, а потом его меняют на нового риелтора, мол старый плохо продает. Понятно, когда собственник сам месяцами авито оплачивает и просмотры организует, сам себя развлекает.

Риэлторы разные.
Есть те, кто заключает договор с надеждой продавить собственника потом по цене.
Есть те, кто заключает абы заключить, с древним мифом - "На каждую цену найдется свой покупатель. А вдруг?".
Есть те, кто вообще не собирается продавать этот объект, используя право продавать и размещать его в рекламу, чтобы затем перенаправлять трафик куда ему нужно.

Работа риэлтора в принципе не очень благодарная. Даже если он гиперпрофи. Если собственник откажется от продажи - риэлтор не получает ничего.

Изменено 19.10.2022, 05:09:00 пользователем Varrlaam

[A_Korolev]

17.10.2022 в 15:56, Лили сказал:

Что вообще "рыночная цена"? Вот есть дом в Индустриальном р-не, который меня интересует. Там 2 трешки висят под 10 млн. Одно уже год, начинали с 9,1, потом 9,99, сейчас 9,3. Торг до 9 типа край.  Я готова ее сейчас купить за 7,5, там ремонт нужен на 2 млн, хотя хозяин уверен, что состояние "заезжай и живи". Ну и какая у этой квартиры рыночная цена? Вообще с августа смотрю 3ки для покупки, 90% неликвид с задранными ценниками, который висит больше 6-12 месяцев и цену снижают на них медленно и печально. Еще варианты снимают, часто под знаком "продано" и размещают через несколько дней вновь с символическим снижением цены. Это что, риелторская фишечка?)

Было 2 нормальных варианта, которые готова была купить, не успела. Один был в продаже месяц, второй 14 дней. Вот у этих была "рыночная цена" на мой взгляд.

мои примеры - если средняя цена за м2 110 - 130 тр по рынку за схожее жилье (лучше один и тот же ЖК, когда в нем несколько домов), то за 100тр м2 продать можно быстро и без риелтора, те со скидкой от низа рынка. Но не забываем, что за более чем 120 никто никогда не купит, тк и за 110 не продается)) Я продал и доволен, тк пару лет назад цена была средняя 80тр, а реально быстро продать за 75тр. Итого в рублях хороший профит, а в валюте - еще лучше. 

 

[A_Korolev]

14 часов назад, Varrlaam сказал:

Работа риэлтора в принципе не очень благодарная. Даже если он гиперпрофи. Если собственник откажется от продажи - риэлтор не получает ничего.

Так это проблема риелторов. Берите сразу определенную сумму. Где я сейчас - с продавца берут 10%, и с покупателя на задатке тоже 10%. Если сделка срывается по чье либо вине, то эти 10% делятся пополам между агентством и покупателем (или продавцом, если покупатель передумал). Думаю если продавец передумал продавать, то тоже потеряет часть от 10%, а может и всю сумму.

[Varrlaam]

4 часа назад, A_Korolev сказал:

Так это проблема риелторов. Берите сразу определенную сумму. Где я сейчас - с продавца берут 10%, и с покупателя на задатке тоже 10%. Если сделка срывается по чье либо вине, то эти 10% делятся пополам между агентством и покупателем (или продавцом, если покупатель передумал). Думаю если продавец передумал продавать, то тоже потеряет часть от 10%, а может и всю сумму.

Так, а никто тут не жалуется :) Есть устоявшиеся правила рынка в своей местности, в своем регионе, стране. 

[Cattle goD]

18.10.2022 в 17:29, Varrlaam сказал:

Рыночная цена, цена по которой в итоге происходит сделка :) 

Когда цена предложения и уровень спроса совпали. 

По поводу торга на 1,5 млн.р.

Скажите, а Вы бы снизили цену с 9 до 7.5? 

Думаю нет. Скорее всего так же печально и медленно спускались. Это нормально. Не совсем правильно с точки зрения наилучшей цены, но обычная практика собственника. 

Цена, по которой происходит сделка это договорная цена, она может быть любой и отражать разные цели. Может быть хоть 1 рубль, хоть миллион. Может быть наоборот завышена или занижена. Рыночная цена, это ориентир, который отображает текущее состояние рынка, например рынок может быть падающий или растущий. в зависимости от этого также меняется спрос, что влияет на рыночную стоимость.

P.S. Когда в следующий раз будете ставить смайлик, не думайте, что Вы самый умный:) Лично я, после вашего аргумента встал бы со стула и пошел в другое агентство. 

[Seastar]

11 часов назад, A_Korolev сказал:

Где я сейчас - с продавца берут 10%, и с покупателя на задатке тоже 10%.

нет нигде таких расценок

[friend]

24 минуты назад, Cattle goD сказал:

Лично я, после вашего аргумента встал бы со стула и пошел в другое агентство. 

хотите предложить ему еще одно агентство создать?))

[friend]

Только что, Seastar сказал:

нет нигде таких расценок

Вы знаете расценки во всем мире?

да и расценки расценкам рознь, в моем случае со стороны покупателя не было ни риелтора ни затрат на услуги

[Andrej84]

17 минут назад, Seastar сказал:

нет нигде таких расценок

А вы знаете, где сейчас @A_Korolev?

12 часов назад, A_Korolev сказал:

Где я сейчас

 

[Varrlaam]

2 часа назад, Cattle goD сказал:

Цена, по которой происходит сделка это договорная цена, она может быть любой и отражать разные цели. Может быть хоть 1 рубль, хоть миллион. Может быть наоборот завышена или занижена. Рыночная цена, это ориентир, который отображает текущее состояние рынка, например рынок может быть падающий или растущий. в зависимости от этого также меняется спрос, что влияет на рыночную стоимость.

P.S. Когда в следующий раз будете ставить смайлик, не думайте, что Вы самый умный:) Лично я, после вашего аргумента встал бы со стула и пошел в другое агентство. 

Никогда бы не думал, что мои смайлики настолько влияют на формучан. 
Встали бы и ушли в другое агентство? Я сказал бы слава богу... искренне. 

На всякий случай сообщу название, чтобы Вы случайно не зашли - "Гранат-Владис"

Изменено 20.10.2022, 09:53:14 пользователем Varrlaam

[dimasya]

19.10.2022 в 08:39, Лили сказал:

В свете последних событий - скинула бы. Потому что через полгода может и за 7,5 не продаст. Я вот тоже потенциальный продавец и понимаю, что моя квартира сейчас дешевеет. Я склоняюсь, что просто развлекаются так. Следила за одним объектом - все лето висел за 10.6, потом перед сентябрем сделал 11,7 (!), потом периодически начал скидывать по 40-50.  Пока дошел до 11.4. Это желание продать разве? Еще пример, смотрела квартиру за 7,8, скинули до 7,7 + машиноместо в паркинге, почти согласилась, но там все-таки нужно было еще вкладываться серьезно в переделку с/у, да и не особо впечатлил дом внутри. Думаю, ладно, еще поищу. Потом в объявлении снизили до 7,5, потом убрали. Сейчас она опять продаже за 8 и с новым риелтором. Оптимизму продавца даже завидую) 

Эмм, не хотелось бы обидеть, но это странно. Реально, не понимаю. Вы нашли квартиру за ваши деньги+машиноместо (в зависимости от района это 500+1000 т.р) и вас смутила ванная комната. Цена ремонта 150 т= Современная плитка нужных оттенков и размеров, белые швы без плесени, новые смесители. Никак да? Лучше переплатить за торчащие дубеля после снятых шкафчиков и подернутую ржавчиной ванну со слезшей эмалью, заботливо отпидоренную хозяином перед показом? 

Вы называете развлечением процесс продаж годами некоторых собственников, но сами по этом очень похожи на развлекающуюся процессом "покупки". 

Сейчас не конкретно о вас. Есть такие люди, которым реально нравится процесс. Они нанимают одного, второго, третьего риэлтора. Он им находит покупателя, двух, трёх. Но выбрать себе мы ничего не можем. Хотим дёшево и евро. И даже когда более менее все подходит ( район, год постройки, этаж цена и состояние), находят железный отмаз: а у соседа этажом ниже окна-то деревянные! Следовательно, он асоциал, рядом с такими нельзя жить. Пох, что дом 2003 года и рамы там живые.

Некоторые в крайности начинают кидаться. Первый этаж предпочтительнее, высокого среднего, потому что на фото "ремонт". 

Или в нормальной квартире-о боже!- сломана дверная ручка, цена которой 2000 вместе с установкой. И в ней на полу натоптано. Пол грязный, как то неуютно ( пустая квартира, в которой никто не живёт)

Идём далее. В ликвидной, дорогой, с ремонтом квартире, но все ещё по деньгам, сломана дверца духовки. Купить запчасть, купить новую за 15 Дарину это выше наших пониманий.

Нам надо только что капитально отремонтированную квартиру, за "недорого", с мебелью и техникой. И чтобы муха не ёб ..сь. Сами при этом живём в конюшне. 

В итоге просираются покупатели, риэлтор просто забивает на клиента, так как это бесполезняк,  клиент ищет новую жертву.

Пару раз такие у меня были. Любые совпадения не случайны

Изменено 20.10.2022, 19:48:38 пользователем dimasya

[dimasya]

20.10.2022 в 00:29, A_Korolev сказал:

мои примеры - если средняя цена за м2 110 - 130 тр по рынку за схожее жилье (лучше один и тот же ЖК, когда в нем несколько домов), то за 100тр м2 продать можно быстро и без риелтора, те со скидкой от низа рынка. Но не забываем, что за более чем 120 никто никогда не купит, тк и за 110 не продается)) Я продал и доволен, тк пару лет назад цена была средняя 80тр, а реально быстро продать за 75тр. Итого в рублях хороший профит, а в валюте - еще лучше. 

 

Вы сейчас про котлован, инвестиции. Это все замечательно и я сам так делал, том числе со вторичкой , дабы не упустить новостройку. Просто это не всегда работает. Когда нужно выйти в кэш, это лучшая стратегия. Когда нужно осуществить разъезд втоички или увеличить площадь - как знать. 

[A_Korolev]

dimasya да отказывать таким клиентам, это же на первой встрече видно - адекват или не совсем.

Со слов человека который, это делал, но я полностью поддерживаю:

1) сдавал хорошую квартиру в новом доме с ремонтом не от застройщика (ремонт не дешевый). Приходят 2 кадра - поддатый мужик с бабой. А чо тут, а чо так. Сразу понятно - таким сдавать нельзя. Потом еще звонили и требовали скидку, да таким и с наценкой нельзя сдавать)

2) продажа квартиры - приходит норм человек, пальцы не гнет - такому и скидку максимальную не жалко дать и все рассказать и объяснить. А то как то приходит как-то женщина ребенку великовозрастному квартиру ищет, всюду фу, фи и тд (при этом дом 2 года как сдан, и все в нем не плохо в целом), в общем уже хочется ее послать, она же в конце выдает, а вот такой - то дом лучше! (ага лучше, в ебенях и впритык к дороге 4-х полосной). 

[A_Korolev]

8 минут назад, dimasya сказал:

Вы сейчас про котлован, инвестиции. Это все замечательно и я сам так делал, том числе со вторичкой , дабы не упустить новостройку. Просто это не всегда работает. Когда нужно выйти в кэш, это лучшая стратегия. Когда нужно осуществить разъезд втоички или увеличить площадь - как знать. 

ну такие желающие продать и купить по одной цене за м2 сопоставимого жилья - адекватный вариант. Ты им нашел по хорошей цене, и пока вариант не ушел - можно и текущую квартиру продать побыстрее. Но ведь есть оригиналы, которые хотят найти супер дешево, а продать супер дорого. Ну просто они ждут халяву)  

[dimasya]

Да понятно, но как то не было поддатых и пальцы гнущих. И свою квартиру, в силу запущенности, оценивали адекватно. И возраст активный, деловой. За 10 и потом 15 лет работы глаз замылился видимо 

[dimasya]

2 минуты назад, A_Korolev сказал:

 Но ведь есть оригиналы, которые хотят найти супер дешево, а продать супер дорого.

Это нормальное желание всех нормальных людей.

Вообще обычно сначала находится покупатель, а потом в темпе ищется альтернатива, так как не у всех есть возможность сначала купить, а потом продавать. Продавец обычно долго не ждёт. Как только появляется желающий купить завтра, ему и продают

[Лили]

9 часов назад, dimasya сказал:

Эмм, не хотелось бы обидеть, но это странно. Реально, не понимаю. Вы нашли квартиру за ваши деньги+машиноместо (в зависимости от района это 500+1000 т.р) и вас смутила ванная комната. Цена ремонта 150 т= Современная плитка нужных оттенков и размеров, белые швы без плесени, новые смесители. Никак да? Лучше переплатить за торчащие дубеля после снятых шкафчиков и подернутую ржавчиной ванну со слезшей эмалью, заботливо отпидоренную хозяином перед показом? 

Вы называете развлечением процесс продаж годами некоторых собственников, но сами по этом очень похожи на развлекающуюся процессом "покупки". 

Сейчас не конкретно о вас. Есть такие люди, которым реально нравится процесс. Они нанимают одного, второго, третьего риэлтора. Он им находит покупателя, двух, трёх. Но выбрать себе мы ничего не можем. Хотим дёшево и евро. И даже когда более менее все подходит ( район, год постройки, этаж цена и состояние), находят железный отмаз: а у соседа этажом ниже окна-то деревянные! Следовательно, он асоциал, рядом с такими нельзя жить. Пох, что дом 2003 года и рамы там живые.

Некоторые в крайности начинают кидаться. Первый этаж предпочтительнее, высокого среднего, потому что на фото "ремонт". 

Или в нормальной квартире-о боже!- сломана дверная ручка, цена которой 2000 вместе с установкой. И в ней на полу натоптано. Пол грязный, как то неуютно ( пустая квартира, в которой никто не живёт)

Идём далее. В ликвидной, дорогой, с ремонтом квартире, но все ещё по деньгам, сломана дверца духовки. Купить запчасть, купить новую за 15 Дарину это выше наших пониманий.

Нам надо только что капитально отремонтированную квартиру, за "недорого", с мебелью и техникой. И чтобы муха не ёб ..сь. Сами при этом живём в конюшне. 

В итоге просираются покупатели, риэлтор просто забивает на клиента, так как это бесполезняк,  клиент ищет новую жертву.

Пару раз такие у меня были. Любые совпадения не случайны

А почему я должна кидаться с многолетними кровно нажитыми накоплениями на первый же переоцененный объект, который формально подходит под мои требования? За минимум 8 месяцев его ни за 8 млн, ни за 7,5 не купили, значит не я одна считаю его переоцененным. Или 8 месяцев мало для продажи?) Конкретно  это был объект в  Полете, да там был мой минимум требований: 3 изолированные комнаты, машиноместо и вроде как вписывался в мой бюджет. НО! С/у полностью под переделку: была перепланировка с объединение и переносом ванны, из-за чего образовалась ступенька под ванной. Мне нужен раздельный и ступеньки в ванной для меня неприемлемо в принципе. Это уже стенку городить и коммуникации перетряхивать, явно не 150. И за 150 я 10 лет назад с/у ремонтировала. Нет сейчас таких цен за более-менее качество работ и материалов. Потом нужен косметический ремонт всей квартиры, на фото - конфетка, в реале покоцанный ламинат и потертые обои. + восстановление оконного блока между комнатой и лоджией. И я уже сильно выпадаю их желаемого бюджета. Да, можно ввязаться в напряг, но решила, что Полет того не стоит. Мне внутри дома не понравилось: ощущение общаги и общей неухоженности.

Опять же сейчас там появилась квартира  под ремонт за 6,8. Судя по фото, там нужно так же делать с/у (но он раздельный, стенка уже не нужна!), так же ламинат и обои. То есть затраты на ремонт сопоставимы, может даже ниже, а цена уже не 8 и даже не 7,5! Может даже еще и скинут 50-100. Если бы я хотела жить в Полете - то купила бы там.

Вообще продавцы хотят много денег за "дизайнерский ремонт", "качественные материалы", "состояние заезжай и живи" и фото ваши коллеги делают мастерски. А приходишь - из "качественных материалов" - потертый ламинат, уставшие обои и плохо налепленная плитка весьма средней цены, которую я видела 10 лет назад на оптовых базах на Васильева, когда сама ремонт делала). Это еще не говоря про "дизайнерские изыски" в виде морально устаревших арок, многоярусных/глянцевых цветных потолков и снесенных в нужных местах стенках. Но в такие я и не хожу, если цена высокая.

Изменено 21.10.2022, 05:17:42 пользователем Лили

[friend]

7 минут назад, Лили сказал:

А почему я должна кидаться с многолетними кровно нажитыми накоплениями на первый же переоцененный объект, который формально подходит под мои требования?

ну тут все просто, естественно вы никому ничего не должны, но раз Вам кажется что объект переоценен, а это говорит лишь о том, что Ваш бюджет не подходит для него, значит объект не подходит под Ваши требования.

в своей практике, вынужден был смириться с некоторой переоценённостью объекта, т.к. все остальные требования, которая были в приоритете, были соблюдены... да, кровных накоплений было жалко, но пришлось жабу задавить.

[friend]

причем переоцененность была оценена только мной, продавец естественно считал, что недооценено, а сравнивать не с чем, необходимых аналогов не было в течение тех же 8 месяцев.

[Лили]

12 минут назад, friend сказал:

ну тут все просто, естественно вы никому ничего не должны, но раз Вам кажется что объект переоценен, а это говорит лишь о том, что Ваш бюджет не подходит для него, значит объект не подходит под Ваши требования.

в своей практике, вынужден был смириться с некоторой переоценённостью объекта, т.к. все остальные требования, которая были в приоритете, были соблюдены... да, кровных накоплений было жалко, но пришлось жабу задавить.

Это вы с субъективной точки зрения подходите и в этом согласна. За 7,7 Полет мне лично не подходит. Но есть объективный фактор - время продажи. За минимум 8 месяцев продажи конкретно этот Полет за 7,7 не подошел никому. И там был не один вариант за сопоставимые деньги, все висят в разных башнях. Я все смотрела, у всех были свои недостатки, которые мог бы компенсировать например дом в целом. Но нет.

У меня есть свои дома-фавориты, которые я отслеживаю. За них готова переплатить, опять же в разумных пределах. Просто Полет к ним не относится. Я там жить не хочу сейчас, но пока внутри не побывала, не знала как там оно. Сама локация меня устраивает.

Изменено 21.10.2022, 05:40:47 пользователем Лили

[friend]

1 минуту назад, Лили сказал:

объективный фактор - время продажи. За минимум 8 месяцев продажи конкретно этот Полет за 7,7 не подошел никому.

тоже не совсем объективный, если он есть такой фактор, значит он кого-то устраивает.

что такое 8 месяцев по сравнению с вечностью?)))

2 минуты назад, Лили сказал:

За них готова переплатить, опять же в разумных пределах. Просто Полет к ним не относится.

вот и ответ, это был не Ваш объект, и цена тут не самый главный фактор.

[Лили]

3 минуты назад, friend сказал:

тоже не совсем объективный, если он есть такой фактор, значит он кого-то устраивает.

что такое 8 месяцев по сравнению с вечностью?)))

вот и ответ, это был не Ваш объект, и цена тут не самый главный фактор.

Вот тут подловили) Да, не мой. Но это не отменяет тренд  на общее снижение цен на квартиры или их  "завис" при отсутствии этого снижения.

[Ясный сокол]

1 час назад, Лили сказал:

Мне внутри дома не понравилось: ощущение общаги и общей неухоженности.

Вот тут с вами полностью согласен. Цена Полета во многом обусловлена удобностью локации и отсутствием аналогичных близкорасположенных вариантов.