риелторы Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры

[dimasya]

Только что, SUBOLG сказал:

Остается только вставить в "рыбу" ДКП обязанность продавца предоставить такой документ до оформления сделки. Но ведь кроме супругов есть еще ВОЗМОЖНЫЕ несовершеннолетние иждивенцы...

И чо. Они то как влияют на продажу - покупку?

[friend]

1 минуту назад, SUBOLG сказал:

Остается только вставить в "рыбу" ДКП обязанность продавца предоставить такой документ до оформления сделки.

зачем в ДКП? изначально запросить, если отказывается, то сделать выводы

[SUBOLG]

15 минут назад, dimasya сказал:

И чо. Они то как влияют на продажу - покупку?

ну разве что на отсев продавцов из моего примера выше.

[A_Korolev]

03.02.2023 в 20:16, dimasya сказал:

Если честно, вообще ничего не понял, кроме негодования покупателя, что вы не согласны с ними работать на их условиях 

Кратко - покупатель нашел объект, привлекает риелтора с целью помочь сделать договор, за что с него просят за 25тр.  Как результат работы риелтора - сделки нет, т.к. риелтор мягко говоря на три с минусом и считает себя умнее всех. Если бы покупатель просто обратился к юристу, то с вероятностью 95% сделка бы была, и договор бы этот стоил 5тр.

[SUBOLG]

35 минут назад, A_Korolev сказал:

Кратко - покупатель нашел объект, привлекает риелтора с целью помочь сделать договор, за что с него просят за 25тр.  Как результат работы риелтора - сделки нет, т.к. риелтор мягко говоря на три с минусом и считает себя умнее всех. Если бы покупатель просто обратился к юристу, то с вероятностью 95% сделка бы была, и договор бы этот стоил 5тр.

При наличии в "архиве" копий предыдущих ДКП недвижимости и умении работать с текстом, данный ДКП не стоил бы ничего (кроме затрат на бумагу, тонер и амортизацию "железа" :) А если сделка происходит с привлечением кредитных средств, то все равно болванка ДКП (в виде файла) предварительно закидывается на сайт банка и, если в договоре нужно будет что-то подправить, то это легко может сделать менеджер банка прямо во время оформления кредита, перед тем как отправить договор на принтер. По крайней мере "банкиры" постоянно делают правки в договоре, впечатывая туда банковские реквизиты НОМИНАЛЬНОГО счета, на котором будут храниться деньги покупателя до регистрации договора в Росреестре. Ведь номер номинального счета заранее никто знать не может, т.к. он присваивается во время сделки. В случае же с полной оплатой из своих средств дело сложнее: в банк такой договор не отправляется в электронном виде, но при наличии чуть ли не на каждой улице "печатных мастерских" можно быстро метнуться туда с флешкой и внести правки...

Изменено 06.02.2023, 13:29:03 пользователем SUBOLG

[friend]

1 час назад, A_Korolev сказал:

Если бы покупатель просто обратился к юристу, то с вероятностью 95% сделка бы была

не факт, юрист тоже мог бы быть на три с минусом...

[SUBOLG]

51 минуту назад, friend сказал:

не факт, юрист тоже мог бы быть на три с минусом...

:) Знаете, как я обхожусь и без риэлторов, и без юристов при переуступке прав требования по договорам цессии?

Самая первая моя сделка проводилась риэлтором цессионера ("покупателя") и, естественно, после регистрации договора в Росреестре мне вернули мой экземпляр договора. Так вот: кладете договор в сканер (желательно через FineReader - там хорошая "распознавалка" текста), "вытаскиваете" текст из файла, переносите его на в чистый файл Microsoft Office, форматируете текст на свой вкус (поля, шрифт, нумерация пунктов и т.п.)... и все!

И используете эту "рыбу" несколько лет, внося, если это необходимо, существенные дополнения. К примеру: юрист Сбера при подготовке сделки цессии в Домклике пишет в чат замечание: в Вашем договоре на раскрыто требование ст. п. 5 ст. 488 ГК РФ. Тут же в чате спрашиваю у нее детали, с чем связано такое требование... отвечает, что не должно быть ДВОЙНОГО залога. Ищу текст в ГК и вписываю в договор следующий пункт: 

Цитата

3.4. Стороны пришли к соглашению, что залог в силу закона в пользу Цедента, в соответствие с п. 5 ст. 488 ГК РФ, не возникает.

Вот и все... и этот пункт "навечно" поселяется во всех последующих договорах. Что сложного-то?

Изменено 06.02.2023, 14:51:48 пользователем SUBOLG

[SUBOLG]

ну и в качестве небольшой разминки... 

Есть такое понятие как "незнание закона не освобождает от ответственности" ... Ну и пришла мне, значит, такая во шальная мысль в голову: прописывай - не прописывай всевозможные "ответственности" для сторон договора по недвижке, все равно в случае какого-нибудь пи*деца последней инстанцией будет суд. И суд, вынося решение, будет руководствоваться не тем, как та или иная норма законодательства была прописана в договоре, а тем, был ли нарушен закон какой-то из сторон сделки. А детский лепет продавца в случае сокрытия им наличия супруги, например, со ссылкой на то, что в договоре не было написано, что он обязан был получить ее согласие на совершение сделки с общим имуществом, ни одного судью не впечатлит :)

Я вовсе не говорю, что все эти пункты не надо вносить в договор, но и перегружать раздел договора "Обязанности сторон" переписыванием туда полного конспекта 30-й Главы ГК - это тоже не выход. 

Краткость - сестра таланта:

Цитата

5.5. Все спорные вопросы, возникающие при исполнении настоящего Договора, Стороны будут решать путем переговоров, а при недостижении согласия - в судебном порядке.

5.6. Вопросы, не урегулированные настоящим Договором, подлежат рассмотрению на основании действующего законодательства РФ.

 

Изменено 06.02.2023, 15:12:48 пользователем SUBOLG

[friend]

1 час назад, SUBOLG сказал:

как я обхожусь и без риэлторов, и без юристов

это не Ваше уникальное изобретение))) 

[SUBOLG]

06.02.2023 в 21:14, friend сказал:

это не Ваше уникальное изобретение))) 

А я разве подаю это как изобретение? 

[vatnik137]

05.02.2023 в 19:25, SUBOLG сказал:

Вот скан ... Правда нужно отметить, что квартира эта приобреталась не для проживания, а для вложения средств и сдачи ее в аренду, поэтому такие требования как "подбор соседей, солнечная сторона" и т.п. меня не волновали.. До сих пор, кстати, она в аренде :)

Однако 25к за сделку в 2005 году, это были весьма хорошие деньги. Даже сейчас если брать 3% от 4-5млн это 150к.
Интересно есть здесь люди кто такие деньги зарабатывает за 3-4дня, тут дохрена любителей трепануть про дорогое время.

Изменено 08.02.2023, 21:35:05 пользователем vatnik137

[SUBOLG]

41 минуту назад, vatnik137 сказал:

Однако 25к за сделку в 2005 году, это были весьма хорошие деньги. Даже сейчас если брать 3% от 4-5млн это 150к.
Интересно есть здесь люди кто такие деньги зарабатывает за 3-4дня, тут дохрена любителей трепануть про дорогое время.

Из интереса залез сейчас в архивы (я все важные документы сканирую), нашел ДКП на ту квартиру: была она куплена за 830 рублей. Следовательно: 830 * 0,03 = 24,9 ... А 25 рублей в п. 2.3.4 - это размер неустойки.

Сейчас такие квартиры в том районе Перми продаются примерно за 2,9 - 3,2 млн. Думаю вот как только теперешние квартиранты надумают съезжать оттуда (а они живут там с 2017 года), то избавлюсь я от нее, а на вырученные деньги вложусь в такую же однокомнатную тоже под квартирантов, а то дом уже старенький - нужно менять, пока еще можно по нормальной цене квартиру эту спихнуть... Это последняя из пермских недвижимостей, которая старше 25 лет. Все остальные я потихоньку поменял на новостроечные.

Изменено 08.02.2023, 22:16:47 пользователем SUBOLG

[dimasya]

За 20 лет стоимость услуг риэлтора практически не изменилась, в отличии от цен на квартиры, зарплаты, вообще цен на все. Роллтон бичик в 2002 году стоил 10 руб, поллитра кефира 15 р. Сигареты 10-14-20 (Ява-Винстон-Кент). Рифей зелёный по 11, Губернское по 13, Балтика 3 по 15 руб

То ли в те времена риэлторы получали много, то ли сегодня мало

Изменено 09.02.2023, 05:18:06 пользователем dimasya

[friend]

42 минуты назад, dimasya сказал:

За 20 лет стоимость услуг риэлтора практически не изменилась, в отличии от цен на квартиры, зарплаты, вообще цен на все

странно звучит в ситуации, когда стоимость услуг завязана на процент от стоимости объекта.

42 минуты назад, dimasya сказал:

Рифей зелёный по 11, Губернское по 13,

к сожалению их вообще нету уже(( ни за какие деньги

[dimasya]

28 минут назад, friend сказал:

странно звучит в ситуации, когда стоимость услуг завязана на процент от стоимости объекта.

 

А попробуйте обратиться за услугой. Озвучат 3 процента, а на сколько договоритесь на столько и договоритесь. 20-30 мелкие частники, 40-50 частники пожирнее. 60-80 агентства. 

С развитием интернета, доступности информации, чего греха то таить, расценки колеблятся плюс минус одинаково с 2006 года. 

[friend]

2 минуты назад, dimasya сказал:

Озвучат 3 процента, а на сколько договоритесь на столько и договоритесь.

вот еще один камень в огород)) совершенно не прозрачная схема работы, нет понимания что и сколько стоит, если мне изначально говорят цену 150, а потом соглашаются сделать тоже самое за 20, то это вызывает как минимум недоумение.

я понимаю, что рынок, нужно торговаться, но все равно должно быть понятное ценообразование.

[SUBOLG]

1 час назад, friend сказал:

вот еще один камень в огород)) совершенно не прозрачная схема работы, нет понимания что и сколько стоит, если мне изначально говорят цену 150, а потом соглашаются сделать тоже самое за 20, то это вызывает как минимум недоумение.

я понимаю, что рынок, нужно торговаться, но все равно должно быть понятное ценообразование.

Понятное - это в больших агентствах. Я из любопытства промониторил "Этажи". У них очень понятное ценообразование. Вот пример для цессионеров (дольщиков):

то есть за поиск цессионария (покупателя) они хотят 22 рубля + 1%. Сделка - элементарная, особенно если цессионарий ипотечник. И они полагают, что я, например, соглашусь на 22 + 25 (при условии, что я делаю переуступку за 2,5 млн.) = 47 руб. И это просто за подбор клиента, ибо ни фотографий, ни показов делать не нужно по определению, ибо никто ни меня, ни их, ни цессионария на стройку не запустит... Договор тоже мой. Мне было бы не жалко за поиск отдать им рублей 10-12, но не 50 же...

А вот это - расценки для вторичников:

но это не моё... даже если в будущем буду избавляться от квартиры в старом доме после того, как теперешние арендаторы съедут оттуда, то буду заниматься сам, т.к. поэкспериментировав с договорами переуступки я стал более-менее подкованным во всех этих делах.

Изменено 09.02.2023, 07:54:25 пользователем SUBOLG

[dimasya]

2 часа назад, friend сказал:

вот еще один камень в огород)) совершенно не прозрачная схема работы, нет понимания что и сколько стоит, если мне изначально говорят цену 150, а потом соглашаются сделать тоже самое за 20, то это вызывает как минимум недоумение.

я понимаю, что рынок, нужно торговаться, но все равно должно быть понятное ценообразование.

Причем тут камень я не понял. То, что риэлторы готовы договариваться это плохо по вашему? 

Со 150 до 20 никто не упадет, а со 100 до 80 запросто. И да, есть минимальная стоимость, ниже которой с вами работать не будут. У кого то это 100, у кого-то 60 и так далее. 

Ещё объем работы надо учитывать. Переехать из одной коммуналки в другую это не одно и тоже с переуступкой. При цене двух комнат 1.5 млн работа будет оценена минимум в 100к. 

Изменено 09.02.2023, 09:01:40 пользователем dimasya

[dimasya]

Френд, попробуйте зайти в ресторан и заказать свадьбу, потом поторгуйтесь без исключения пунктов меню. Ценообразование риэлторов покажется вам гораздо более гибким

[SUBOLG]

1 час назад, dimasya сказал:

Переехать из одной коммуналки в другую это не одно и тоже с переуступкой. 

По поводу переуступки:

1. Я совсем не осуждаю цессионариев, которые идут на условия от 20+ за проведение сделки - если им не жалко отрывать от своего ипотечного кредита (а подавляющее большинство цессионариев - это ипотечники) такую сумму, то это их дело...

2. Но меня удивляют, как вы их назвали, "обзвонщики", которые с каким-то наивным упорством (даже после того, как я им заявляю, что это ЦЕССИЯ) начинают предлагать "сделать классные фото вашей квартиры", "увеличить просмотры путем размещения объявления на разных сайтах" (хотя по настоящему "живых" сайтов всего 2-3 в вашем городе, и я их все знаю), "обеспечить по 3-4 ПОКАЗА в день", "организовать быстрое заключение сделки"... 

Получается примерно так: на 1 звонок по делу приходится 3-4 звонка с рекламой услуг, которые при цессии не нужны по определению.

Вот и сегодня звонил какой-то студент (судя по молодому голосу) и после двух-трех вопросов про площадь и этаж (а ведь это все есть в объявлении!) начал с критики фотографий в моих объявлениях, что они плохого качества и на них не видно рисунок обоев, и все мои фото скопированы с сайта Застройщика :))) и что он сделает фото студийного качества :) И весь тон разговора такой, как будто он несет свет в мои "потемки", а я просто обязан выслушивать и соглашаться... Я решил поиздеваться и спрашиваю:  а откуда у вас ключи от квартиры, в которой вы собрались обои фотографировать? Чувствую - не понимает :) Иди, говорю, спроси у своего начальника, что такое переуступка :) ПАУЗА. И потом, после паузы, его ответ (за дословность не ручаюсь): почему вы не заинтересованы в быстрой продаже вашей квартиры? С таким отношением к клиентам как у вас вы свою квартиру будете продавать дольше, чем с нашим участием. 

Изменено 09.02.2023, 10:08:10 пользователем SUBOLG

[vatnik137]

5 часов назад, dimasya сказал:

За 20 лет стоимость услуг риэлтора практически не изменилась, в отличии от цен на квартиры, зарплаты, вообще цен на все. Роллтон бичик в 2002 году стоил 10 руб, поллитра кефира 15 р. Сигареты 10-14-20 (Ява-Винстон-Кент). Рифей зелёный по 11, Губернское по 13, Балтика 3 по 15 руб

То ли в те времена риэлторы получали много, то ли сегодня мало

Автоматизация и доступность инфы естественно обесценивает работу, и если взять 1999 год, без риэлтора я бы вряд ли рискнул продавать, а сейчас абсолютно без проблем.
А тогда конечно дефицит недвиги и дефицит инфы по недвиге естественно стоил дорого, в прочем как и всегда.

  

1 час назад, dimasya сказал:

Причем тут камень я не понял. То, что риэлторы готовы договариваться это плохо по вашему? 

Со 150 до 20 никто не упадет, а со 100 до 80 запросто. И да, есть минимальная стоимость, ниже которой с вами работать не будут. У кого то это 100, у кого-то 60 и так далее. 

Ещё объем работы надо учитывать. Переехать из одной коммуналки в другую это не одно и тоже с переуступкой. При цене двух комнат 1.5 млн работа будет оценена минимум в 100к. 

скидка в 20% говорит о том, что работают на незнании цен.
Если говорить уж про ценообразование, то надо исходить строго от объема работ ну и может в какой-то степени от цены объекта.
т.к. продать приватизированную комнату в общаге с какими-нить долями в плане работы больше, чем например однушку которую строили по ДДУ.

Изменено 09.02.2023, 10:28:22 пользователем vatnik137

[friend]

1 час назад, dimasya сказал:

То, что риэлторы готовы договариваться это плохо по вашему?

для меня как потребителя это безусловно хорошо, но с другой стороны, у меня как у потребителя после того как закончились торги и цена упала, а объем услуг не изменился, начинают одолевать сомнения, типа если цена изначально была завышена, значит меня хотели обманут со реальной стоимостью услуг, а не обманут ли и вообще в процессе предоставления услуг...

1 час назад, dimasya сказал:

попробуйте зайти в ресторан и заказать свадьбу, потом поторгуйтесь без исключения пунктов меню.

зачем пробовать? и так известно, что торги бесперспективные.

1 час назад, dimasya сказал:

Ценообразование риэлторов покажется вам гораздо более гибким

вот в этом и вопрос, что большая гибкость вводит некую смуту, по факту, что мелкий частник, что за 20, что жирное агентство за 80, делают одно и тоже. с одним и  тем же результатом и процессом. можно, конечно возразить, что стоимость свадьбы в заводской столовой и банкетном зале частного клуба тоже отличаются по стоимости, но там и процессы отличаются, хотя результат, конечно, одинаковый.)

[dimasya]

Френд, вы душнила. Раньше на рынок за тем и ходили, чтобы поторговаться. На ближневосточном базаре продавец даже обидеться может. А к торгу на саму квартиру вы тоже с подозрением относитесь? Завысили вас стоимость изначально, наверное мошенники. Вообще торг на услуги не равно торгу на объект. Повторюсь, объем работы важен. Просто продать незавершенку или комнату. Продать+купить или просто продать. А продать 2 квартиры и купить одну или наоборот, продать одну а купить две. Например: продать квартиру стоит 50 т.р., купить тоже 50. Если делать одновременно, можно сделать скидку, будет 90. А если в работе три объекта, то уже можно за 120, понимаете о чем я.

Ну и вообще. Стоят услуги 60, но: объект ликвиден, сделка простая, никаких занижений и обременений, квартира пустая, ключи отдам, заключу договор сейчас, на готов заплатить 50. И вам с радостью пойдут навстречу 

[dimasya]

23 минуты назад, friend сказал:

большая гибкость вводит некую смуту, по факту, что мелкий частник, что за 20, что жирное агентство за 80, делают одно и тоже. с одним и  тем же результатом и процессом. 

Насчёт этого мнения разные. Но в первую очередь работать с вами будет конкретный человек. От его уровня успех вашего мероприятия. Те, кто бегает за 20 либо студент в этом деле, непрофессионал, либо занимается прикрытиями, обманщик. Те, кто вырос из коротких штанишек, за 20 с вами даже разговаривать не будет. В крупняке вроде и наставники есть и юристы, но там тоже есть минусы. У агента может быть в работе несколько объектов, внимание распылено, времени на всех не хватает, из нескольких объектов в приоритете те, где комиссия больше. Есть ещё такие технологии у них, что непосредственно продажей, показами занимается один человек, переговоры с покупателем ведёт другой, сделку совершает третий. Такое вот разделение труда. И в самый ответственный момент на сделке могут быть серьезные недопонимания 

[friend]

19 минут назад, dimasya сказал:

Раньше на рынок за тем и ходили, чтобы поторговаться. На ближневосточном базаре продавец даже обидеться может. А к торгу на саму квартиру вы тоже с подозрением относитесь?

наоборот, к торгу отношусь нормально, и не ухожу от возможности поторговаться, в том числе и за квартиру. и естественно радуюсь когда получаю тот же самый результат за меньшие деньги. в данном вопросе ценообразования услуг нет каких-либо измеримых контрольных точек, которые дадут понимание, что поторговался успешно.

например, при торге за квартиру, которая изначально стоила 1 млн.руб. удалось сторговаться и заплатить 800т.р есть факт, что я имею туже самую квартиру с теми же характеристиками, но за меньшие деньги. в случае с оплатой за услуги риеэлтора нет такой уверенности, например, изначально озвучена сумма 80 т.р, потом согласился за 50 т.р. и тут начинаются сомнения, а сделает ли он также хорошо, или будет работать "спустя рукова".

16 минут назад, dimasya сказал:

Но в первую очередь работать с вами будет конкретный человек

да безусловно, и именно от конкретного человека зависит результат, а не от того мелкий он или жирный, в жирном агентстве наверняка есть студенты, также как и студенты бывают трудолюбивые.