риелторы Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры

[SUBOLG]

42 минуты назад, friend сказал:

в случае с оплатой за услуги риеэлтора нет такой уверенности, например, изначально озвучена сумма 80 т.р, потом согласился за 50 т.р. и тут начинаются сомнения, а сделает ли он также хорошо, или будет работать "спустя рукова".

Скажите, а что значат в вашем понимании критерии "сделать хорошо" и "работать спустя рукава", применительно к обязанностям риэлтора при продаже вашей квартиры, если цена соответствовала вашим ожиданиям, а срок не превысил изначально оговоренный? 

Изменено 09.02.2023, 12:32:51 пользователем SUBOLG

[friend]

8 минут назад, SUBOLG сказал:

Скажите, а что значат в вашем понимании критерии "сделать хорошо" и "работать спустя рукава", применительно к обязанностям риэлтора при продаже вашей квартиры,

в том то и дело, что я не знаю, и как не специалист не могу знать что он должен или не должен сделать, но в ситуации (немного утрированный диалог между Клиентом и Риэлтором):

К: сколько стоит услуга?

Р: 80 т.р.

К: нет, спасибо, дорого

Р: ок, 50 т.р.

я не могу быть уверенным, что он сделает за 50 тоже самое что и за 80, а проверить не смогу

[vatnik137]

23 минуты назад, friend сказал:

в том то и дело, что я не знаю, и как не специалист не могу знать что он должен или не должен сделать, но в ситуации (немного утрированный диалог между Клиентом и Риэлтором):

К: сколько стоит услуга?

Р: 80 т.р.

К: нет, спасибо, дорого

Р: ок, 50 т.р.

я не могу быть уверенным, что он сделает за 50 тоже самое что и за 80, а проверить не смогу

А другой может и за 50 сделает то же самое, что и этот за 80

[SUBOLG]

2 часа назад, friend сказал:

в том то и дело, что я не знаю, и как не специалист не могу знать что он должен или не должен сделать, но в ситуации (немного утрированный диалог между Клиентом и Риэлтором):

К: сколько стоит услуга?

Р: 80 т.р.

К: нет, спасибо, дорого

Р: ок, 50 т.р.

я не могу быть уверенным, что он сделает за 50 тоже самое что и за 80, а проверить не смогу

Ну если вы не знаете, что ДОЛЖЕН сделать риэлтор при проведении сделки ПРОДАЖИ вашей квартиры, то как же вы договор-то с ним подписывать будете?

На мой взгляд, технология здесь такая:

Если у вас просто продажа, с условием получить на свой банковский счет заранее обусловленную сумму, то здесь все просто. Дело риэлтора искать покупателей и делать "показы", как они любят называть это действо :) Никакое прошлое, настоящее и будущее потенциальных покупателей здесь никого не волнует, т.к. главный критерий здесь - платежеспособность покупателя "здесь и сейчас" (включая ипотеку). А вот с привлечением материнского капитала - сложнее. Поэтому я при переуступке или отказываюсь от такой сделки, или убеждаю цессионария оформить ипотеку, погасив ее затем за счет средств материнского капитала. Я просто не хочу ломать голову с переделкой моей "рыбы" договора с учетом выделения долей детям и прочей юридической казуистики. Вот тут бы и пригодился грамотный риэлтор. 

Следующий этап - родить ДКП... я бы не стал оценивать этот труд дороже 3-4 тыс. руб. Т.к. "рыбы" всех возможных договоров у всех, кто занимается недвижкой, уже есть, поэтому ничего создавать с нуля здесь не надо, остается только редактура имеющейся болванки.

Оплата. Здесь функция риэлтора - это посидеть вместе с вами в банке ... и еще они любят все документы вместе с вами тащить в банк, а из банка в МФЦ (это называется у них "сопровождение сделки"). Самый безопасный способ - это когда покупатель с ипотекой. В этом случае расчет происходит через номинальный счет партнерской организации банка. Пусть и собственные средства покупатель тоже загоняет туда же (это нужно отразить в договоре). Если без ипотеки, то лучший способ - это безотзывный безакцептный аккредитив, который покупатель может открыть в любом банке желательно недалеко от МФЦ :) там же покупатель заключит с банком договор, согласно которому средства с этого аккредитива банк перечислит на ваш (продавца) банковский счет после того, как любой из вас (покупатель или вы) предоставит в банк ДКП с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Вот и все... И теперь сами думайте, сколько это может стоить. На мой взгляд самый трудоемкий (для риэлтора) процесс в такой простой сделке - это поиск покупателей и реклама (показы) вашей квартиры. А долю "работы с документами" я бы оценил в 5-10% от всего труда... 

Но это я описал самый простой способ продажи (обмен вашей квартиры на деньги). Но обычно бывают нюансы :))) Тут я не специалист.

Изменено 09.02.2023, 15:02:08 пользователем SUBOLG

[friend]

2 часа назад, SUBOLG сказал:

Ну если вы не знаете, что ДОЛЖЕН сделать риэлтор при проведении сделки ПРОДАЖИ вашей квартиры, то как же вы договор-то с ним подписывать будете?

вот опять возвращаемся к изначальному вопросу)) если бы клиент знал, то он бы и не обращался, а обращается за помощью, потому что не знает. (исключаем ситуации, когда клиент все знает, но не хочет эти заниматься)

[SUBOLG]

50 минут назад, friend сказал:

вот опять возвращаемся к изначальному вопросу)) если бы клиент знал, то он бы и не обращался, а обращается за помощью, потому что не знает. (исключаем ситуации, когда клиент все знает, но не хочет эти заниматься)

уффф... 

1. Я правильно понял, что вы не знаете, что для того, чтобы ПРОДАТЬ объект нужно найти покупателя?

2. Я правильно понял, что вы не знаете, что прежде, чем купить объект, покупатель захочет его посмотреть?

3. Я правильно понимаю, что вы не знаете, что сделка по продаже объекта должна оформляться договором?

4. Я правильно понимаю, что вы не знаете, что самый рисковый для вас момент - это метод оплат за проданный объект?

5. Я правильно понимаю, что вы не знаете, что финалом сделки является ее регистрации в Росреестре?

Теперь по-порядку: я вполне могу допустить, что п.п. 3, 4 являются самыми трудными для вас. Но какую трудность для вас представляют п.п. 1, 2 и 5? Что в них сложного?  Что сложного в публикации объявления на том же авито? Что сложного в том, чтобы встретится с покупателем и показать ему продаваемую квартиру? Что сложного обратится в МФЦ за регистрацией сделки? Да вам там девушки на ресепшене все объяснят, разжуют и растолкуют!

Теперь по п. 3 и 4: 

- "рыбы" ДКП по самой простой сделке по обмену объекта на деньги лежат в интернете. Да и в наше время, когда люди активно продают и покупают недвижку, наверняка в вашем ближнем круге есть такие, кто проводил такие сделки. Что стоит взять за основу их ДКП? Что-то не так? Не переживайте: в банке вас поправят, если что. В Сбере это предельно просто: менеджеры Сбера всегда требуют загрузить файл с заготовкой договора в чат ДомКлик перед тем, как одобрить ипотеку покупателю ... в дальнейшем этот файл можно раскрыть на компе менеджера и внести туда уточнения и правки! А еще лучше занять такую позицию в отношение покупателя: вам нужен риэлтор - вот вы и приходите на сделку со своим риэлтором :))) Продавцу риэлтор менее нужен, чем покупателю! Вот пусть риэлтор покупателя и "рисует" ДКП, а ваша забота проверить порядок проведения оплаты.

- Оплата: если в двух словах, то это или перечисление денег через номинальный счет (при ипотеке) или по безотзывному безакцептному аккредитиву. В первом случае все за вас сделают "банкиры" при заключении сделки в банке, а вот втором - те же "банкиры" про открытии покупателем аккредитива. 

И всё! Главное при открытии аккредитива банк выбирайте поближе к МФЦ, чтобы не мотаться по всему городу :)

P.S.: перечисленные ПЯТЬ пунктов - это алгоритм любой сделки с недвижкой. Что тут нужно знать такого, что не может осилить ум современного человека, который умеет пользоваться компьютером? Я не говорю здесь про бабок, дедок и людей с низким IQ

Изменено 09.02.2023, 17:37:38 пользователем SUBOLG

[SERG_ivk]

SUBOLG добавьте туда ещё, что аналогичных объектов штук пяток, оплата с привлечением сертификатов/мат капитала/ипотеки, что вы стоите в середине цепочки, и прочие приколы, и жизнь заиграет новыми красками.

[SUBOLG]

26 минут назад, SERG_ivk сказал:

SUBOLG добавьте туда ещё, что аналогичных объектов штук пяток, оплата с привлечением сертификатов/мат капитала/ипотеки, что вы стоите в середине цепочки, и прочие приколы, и жизнь заиграет новыми красками.

Не, ну я сразу оговариваю, что речь идет о классическом обмене объекта на бабки :)) Сложные цепочки - согласен, тут нужен организатор в лице риэлтора. 

Да и в простых сделках покупателю (не всякому) риэлтор тоже нужен. Мы же здесь ведем речь о продавце (см. заголовок ветки). Продавец вполне себе может все это "вывезти" своими силами. Особенно, если он хоть один раз проходил этот путь.

Изменено 09.02.2023, 18:48:00 пользователем SUBOLG

[vatnik137]

09.02.2023 в 16:54, SUBOLG сказал:

Ну если вы не знаете, что ДОЛЖЕН сделать риэлтор при проведении сделки ПРОДАЖИ вашей квартиры, то как же вы договор-то с ним подписывать будете?

На мой взгляд, технология здесь такая:

Если у вас просто продажа, с условием получить на свой банковский счет заранее обусловленную сумму, то здесь все просто. Дело риэлтора искать покупателей и делать "показы", как они любят называть это действо :) Никакое прошлое, настоящее и будущее потенциальных покупателей здесь никого не волнует, т.к. главный критерий здесь - платежеспособность покупателя "здесь и сейчас" (включая ипотеку). А вот с привлечением материнского капитала - сложнее. Поэтому я при переуступке или отказываюсь от такой сделки, или убеждаю цессионария оформить ипотеку, погасив ее затем за счет средств материнского капитала. Я просто не хочу ломать голову с переделкой моей "рыбы" договора с учетом выделения долей детям и прочей юридической казуистики. Вот тут бы и пригодился грамотный риэлтор. 

Следующий этап - родить ДКП... я бы не стал оценивать этот труд дороже 3-4 тыс. руб. Т.к. "рыбы" всех возможных договоров у всех, кто занимается недвижкой, уже есть, поэтому ничего создавать с нуля здесь не надо, остается только редактура имеющейся болванки.

Оплата. Здесь функция риэлтора - это посидеть вместе с вами в банке ... и еще они любят все документы вместе с вами тащить в банк, а из банка в МФЦ (это называется у них "сопровождение сделки"). Самый безопасный способ - это когда покупатель с ипотекой. В этом случае расчет происходит через номинальный счет партнерской организации банка. Пусть и собственные средства покупатель тоже загоняет туда же (это нужно отразить в договоре). Если без ипотеки, то лучший способ - это безотзывный безакцептный аккредитив, который покупатель может открыть в любом банке желательно недалеко от МФЦ :) там же покупатель заключит с банком договор, согласно которому средства с этого аккредитива банк перечислит на ваш (продавца) банковский счет после того, как любой из вас (покупатель или вы) предоставит в банк ДКП с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Вот и все... И теперь сами думайте, сколько это может стоить. На мой взгляд самый трудоемкий (для риэлтора) процесс в такой простой сделке - это поиск покупателей и реклама (показы) вашей квартиры. А долю "работы с документами" я бы оценил в 5-10% от всего труда... 

Но это я описал самый простой способ продажи (обмен вашей квартиры на деньги). Но обычно бывают нюансы :))) Тут я не специалист.

Вот взяли и отобрали всю работу у риэлторов, теперь из-за вас непрофессионалы, как я, будут делать все сами )))
На самом деле риэлторы еще любят сюда включать всякую ахинею типа проследить оплату КУ, кто когда выезжает заезжает и прочее.
В редком случае будет гемор с судом, а это уже совсем другая история и риэлтор составлять и подавать исковое просто так не будет.

  

21 час назад, SERG_ivk сказал:

SUBOLG добавьте туда ещё, что аналогичных объектов штук пяток, оплата с привлечением сертификатов/мат капитала/ипотеки, что вы стоите в середине цепочки, и прочие приколы, и жизнь заиграет новыми красками.

ипотека - мелочевка, там все предельно просто.
У меня кстати была одна сложная сделка, когда продавали коммуникакции (оформленные в собственность) и которые в том числе оценивал банк - все ништяк, а метсный риэлторо махатель только палки в колеса ставил, сейчас люди живут и радуются.

И да продажа обычной недвиги в принципе не является сложной процедурой ибо она на столько массовая, что сделки исчисляются тысячами.

Изменено 10.02.2023, 16:08:30 пользователем vatnik137

[SERG_ivk]

2 часа назад, vatnik137 сказал:

ипотека - мелочевка

А я не понял что за вырыв из контекста, вариант может быть или не быть со всем мною перечисленным, здоровья хватит осилить все перечисленное разом, и второй вопрос все тоже самое но в разрезе сельской ипотеки.

[vatnik137]

4 часа назад, SERG_ivk сказал:

А я не понял что за вырыв из контекста, вариант может быть или не быть со всем мною перечисленным, здоровья хватит осилить все перечисленное разом, и второй вопрос все тоже самое но в разрезе сельской ипотеки.

среди всех ваших вариантов ипотеку даже перечислять смысла нет.

[SERG_ivk]

vatnik137 вы логичны, но подозреваю что есть ещё индивидуумы, для которых и это будет неподьемной обузой.

[SUBOLG]

5 часов назад, SERG_ivk сказал:

vatnik137 вы логичны, но подозреваю что есть ещё индивидуумы, для которых и это будет неподьемной обузой.

Ипотеку, в силу теперешней "цифровизации", любой индивидуум, дружащий с компом, может легко оформить не выходя из дома + продавец может еще и ДКП (или уступки) закинуть через сайт Сбера в банк (наряду с другими документами) для предварительного рассмотрения "банкирами" перед одобрением кредита и назначением времени приглашения "сторон" в банк для оформления сделки.

P.S.: с примерно 90% покупателей (цессионариев) я знакомлюсь лично только в банке перед оформлением сделки :) И это в том числе, с учетом даже тех, кто приходит со своими риэлторами. Все обсуждения перед сделкой - это телефон + e-mail 

В прошлом году только один цессионарий настоял на личной встрече перед походом в банк, чтобы подержать в руках мой паспорт, договор долевого участия и выписку из банка о состоянии эскроу-счета ... Что он там хотел увидеть такого, что могли бы пропустить "банкиры" перед оформлением сделки - мне не понятно :) Ведь, по большому счету, это банк, а не цессионарий приобретает право требования на объект ...

Изменено 11.02.2023, 08:09:41 пользователем SUBOLG

[Varrlaam]

09.02.2023 в 17:36, friend сказал:

в том то и дело, что я не знаю, и как не специалист не могу знать что он должен или не должен сделать, но в ситуации (немного утрированный диалог между Клиентом и Риэлтором):

К: сколько стоит услуга?

Р: 80 т.р.

К: нет, спасибо, дорого

Р: ок, 50 т.р.

я не могу быть уверенным, что он сделает за 50 тоже самое что и за 80, а проверить не смогу

Почему не можете проверить?
Оговариваете список работ, сроки и требуете исполнения.

 

09.02.2023 в 21:46, friend сказал:

вот опять возвращаемся к изначальному вопросу)) если бы клиент знал, то он бы и не обращался, а обращается за помощью, потому что не знает. (исключаем ситуации, когда клиент все знает, но не хочет эти заниматься)

Знать, что делать и обязательно делать самому не равные вещи(не совсем  понятно, почему этот вариант улетел у вас в исключения). Я знаю как укладывать плитку в ванной(гугел в помощь), но сам не буду.

Изменено 16.02.2023, 05:41:20 пользователем Varrlaam

[Ясный сокол]

10.02.2023 в 21:05, vatnik137 сказал:

ипотека - мелочевка, там все предельно просто.

Ой, а может расскажете? Есть квартира в ипотеке с перепланировкой. Как ее купить через ипотеку, но в другом банке?

[vatnik137]

17.02.2023 в 12:21, Ясный сокол сказал:

Ой, а может расскажете? Есть квартира в ипотеке с перепланировкой. Как ее купить через ипотеку, но в другом банке?

смотря какая перепланировка, если не сносили несущие стены и не переносили мокрые точки и мокрые зоны, то можно узаконить и купить.
Возможно по этому и продают что наворотили черте чего. Счас много любителей квартирного ремонта, кто режет  несущую арматуру, пилит пороги, и долбит несущие стены.

[Sever13]

vatnik137 а если сносили?

[vatnik137]

4 минуты назад, Sever13 сказал:

vatnik137 а если сносили?

либо в оценке не писать что сносили, либо восстаналивать. Но с идиотами связываться не надо, потому как связываешься с идиотами, автоматически участвуешь в их геморое.

Изменено 22.02.2023, 18:18:29 пользователем vatnik137

[Sever13]

vatnik137 то есть ,если в квартире снесены несущие конструкции и )или выполнены прочие недопустимые манипуляции,о них можно ,просто,"не писать" и проблема решена?

[vatnik137]

28 минут назад, Sever13 сказал:

vatnik137 то есть ,если в квартире снесены несущие конструкции и )или выполнены прочие недопустимые манипуляции,о них можно ,просто,"не писать" и проблема решена?

Дай больше контескта, кто и какую проблему решает.

[SUBOLG]

1 час назад, Sever13 сказал:

vatnik137 а если сносили?

я надеюсь, что ответственный человек не влезет в этот блудняк по покупке такой недвижимости... Предложений на рынке море и без этой чехарды.

Изменено 22.02.2023, 19:39:46 пользователем SUBOLG

[SUBOLG]

1 час назад, Sever13 сказал:

vatnik137 то есть ,если в квартире снесены несущие конструкции и )или выполнены прочие недопустимые манипуляции,о них можно ,просто,"не писать" и проблема решена?

Проблема "закопана" ... но все это может неожиданно всплыть в самый неподходящий момент.

[vatnik137]

30 минут назад, SUBOLG сказал:

Проблема "закопана" ... но все это может неожиданно всплыть в самый неподходящий момент.

что значит закопана, невозможно пункти отличить от сплошной линии? есть план ЦТИ, там все написано.

[SUBOLG]

23 минуты назад, vatnik137 сказал:

что значит закопана, невозможно пункти отличить от сплошной линии? есть план ЦТИ, там все написано.

неудачно я выразился, не закопана, а "проскочила" при очередной регистрации. А дальше - как повезет.

[vatnik137]

10 часов назад, SUBOLG сказал:

неудачно я выразился, не закопана, а "проскочила" при очередной регистрации. А дальше - как повезет.

Такое может быть, да но тут надо просто копнуть чуть глубже.