Обсуждение цен на квартиры

[Ясный сокол]

14 часов назад, A_Korolev сказал:

Ну вот мой пример:  вы не знаете что будет с рублем и дальше, может текущие 130тр/м2 через год вам покажутся копейками и ценник будет 200тр/м2 там же. Один пример из моих успешных сделок в недвиге (я не риелтор) : в 2020 осенью брал 2 квартиры по 3 млн каждая в 6% ипотеку и думал - о как дорого, тк в 2019 такое стоило 2,2-2,5, но верил что дешевые ставки поднимут недвигу - так и вышло... И вот эти 3 превратились в 5, а за 2 года ипотеки заплатил банку порядка 250тр за каждую в виде %, а цена каждой квартиры +2 млн.

Итого заплатил первоначальный 2млн + 0,5млн в виде % банку, а через пару лет получил 10 млн. минус 4 ипотечных = 6 млн за 2 года с вложенных 2 и 0,5 за 2 года в рассрочку. Купил доллары по 60 = 100 000$ и на эти деньги - м2 за бугром, за год аренда + рост цены = +27 000$ = 127 000 на выходе, завтра подписываю уже саму сделку на продажу через ипотеку покупателя)  итого если вернуть обратно в РФ по курсу 95р = 12 млн рублей с вложенных всего 3 года назад 2.5 млн рублей.

На моей памяти только 2008-2009 был фатальным для недвиги в РФ в рублях, но и тогда летом 2009 я покупал пару квартир на 30-40% дешевле, чем они были летом 2008. Опять же, те кто подождал пару лет - цены восстановились.

Этим летом взял в ипотеку еще м2, с вложенных 4 млн (с учетом ремонта) думаю вернуть 5,5-6млн за полгода, тк в том доме и в округе ничего подобного нет в продаже. Ну если не удастся - то и ладно, буду сдавать до лучших времен, там аренда перекроет ипотеку, да и в целом эти платежи для меня несущественны, продам позже.

ps забугорное есть где +50% в usd за год проскочило, описана сверху не самая выгодная сделка. Для меня это хобби, которое еще и бабло приносит, ничего не рекламирую и не предлагаю, ни чьими советами типа "инвесторов" от агентств недвиги не пользуюсь.

Вы напоминаете игрока на тотализаторе: они тоже рассказывают об успешных вложениях, но умалчивают о провалах. 

Вряд ли победы бывают без поражений.  

[A_Korolev]

3 часа назад, Ясный сокол сказал:

Вы напоминаете игрока на тотализаторе: они тоже рассказывают об успешных вложениях, но умалчивают о провалах. 

Вряд ли победы бывают без поражений.  

это не фондовый рынок и не крипта, тут все вполне прозрачно, просто не покупайте новострой за бугром у мутных застройщиков и тем более в нестабильных странах.

[Turist123]

10 минут назад, A_Korolev сказал:

и тем более в нестабильных странах.

Огласите весь список пожалуйста 

[A_Korolev]

4 часа назад, Turist123 сказал:

Огласите весь список пожалуйста 

со спорными территориями, все политически и экономически нестабильные страны, для себя никогда бы не выбрал в покупку из раскрученных Грузию, Турцию, Сев Кипр и тп. Крым тоже в этом списке у меня. 

[Алек-С]

Давайте подробно обсудим рынок квартир в стабильных странах. Тем более, что и эксперт подтянулся..

А то по Перми, как я понял, уже не интересно..

[A_Korolev]

2 часа назад, Алек-С сказал:

Давайте подробно обсудим рынок квартир в стабильных странах. Тем более, что и эксперт подтянулся..

А то по Перми, как я понял, уже не интересно..

я уже писал где) из плюсов - валюта жестко к доллару, легкое внж + возможность получения виз ЕС/США как резидент ОАЭ, счет в местном банке, ву принимаемое во многих странах, % доходность от аренды выше российской раза в 2 и в валюте, в принципе отсутствие процесса кидалова с арендой по оплате и жильцами, которые не хотят выезжать, нет налогов. Из минусов - Иран поблизости (но пока никто не парится здесь) и лютая жаришка если жить там с мая по сентябрь. 

ps Пермь интересна, в декабре попробую продать квартиру в новом доме где ничего нет в продаже в самом доме и близлежащих. До этого там висела квартира по 200тр+ за м2, народ в чате домовом смеялся в августе, а сейчас ее и нет в продаже, если брать текущие цены на голые квартиры + ремонт, то эти 200тр за м2 уже не смотрятся так дико.

[Sever13]

Что скажут местные эксперты ,в свете последних новостей?

[Sever13]

20.10.2023 в 15:18, Физлицо сказал:

Ежемесячный ипотечный платеж в городах-миллионниках сейчас в 1,8 раза больше, чем плата за аренду аналогичной квартиры. За год этот разрыв увеличился: в 2022 году ипотека была в 1,5 раза дороже аренды. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили в ЦИАН.

https://realty.rbc.ru/news/65313d919a794775cf97b13a?from=from_main_10

 

 

Но, как говорится, у ипотечников есть актив

То есть будет. Через 25 лет.

З-здоровье. 

https://www.mentoday.ru/health/news/13-10-2023/uchenye-nashli-svyaz-mejdu-arendoi-jilya-i-stareniem-u-lyudei-kotorye-jivut-v-syemnyh-kvartirah-organizm-stareet-bystree/

[Andrej84]

28.10.2023 в 07:02, Sever13 сказал:

Что скажут местные эксперты ,в свете последних новостей?

Некоторые местные эксперты в ладоши хлопают.

[Ясный сокол]

28.10.2023 в 07:02, Sever13 сказал:

Что скажут местные эксперты ,в свете последних новостей?

Все как обычно - пора брать недвигу в ипотеку

[A_Korolev]

4 часа назад, Ясный сокол сказал:

Все как обычно - пора брать недвигу в ипотеку

копить, в валюте

[Ясный сокол]

С июля по сентябрь цены на первичном рынке жилья в Перми выросли на 11%. Стоимость квадратного метра составила 121,3 тысячи рублей. Такие данные приводят аналитики сервиса «Объектив.рф».

«За 3 квартал 2023 года средняя цена квадратного метра предложения на первичном рынке недвижимости Перми выросла на 11% и составила 121,3 тысячи рублей. Такой экстремальный рост цен на новостройки связан с удорожанием кредитных средств для покупателей и девелоперов из-за повышения ключевой ставки Центробанком РФ», — сказано в исследовании аналитиков.

Также аналитики отметили, что многие девелоперы пересмотрели свои прайсы из-за высокого спроса. Покупатели до ноября спешили решить жилищный вопрос, пока банки не увеличили размер первоначального взноса и проценты по ипотеке.

На рынке вторичной недвижимости также произошло подорожание. Средняя цена квартир увеличилась на 4,8%. «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, темп роста средних цен на первичном и вторичном рынке значительно превосходит официальный уровень инфляции», — отметил директор АЦ «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.

https://ura.news/news/1052699856

[annda]

Как удивительно. Кредиты дешевеют- цены растут, кредиты дорожают- цены опять растут. Может, вообще не стоит анализ проводить никакой, ибо анализу логическому этот процесс неподвластен или находится в зависимости от совсем других параметров?

[Sever13]

Анализ интересен,когда ,вместе динамикой цен,приводят динамику продаж. 

[dimasya]

13 часов назад, Sever13 сказал:

Анализ интересен,когда ,вместе динамикой цен,приводят динамику продаж. 

Именно сегодня динамику отслеживать сложно. Пока действуют одобренные ранее под более низкий процент заявки, люди покупают. Но взрывного спроса, как и катастрофического падения на вторичку, по сравнению с летом, нет. На днях продал квартиру за нал, полтора месяца в продаже, ипотечников ходило море. А вот что будет через два месяца представить сложно, так как ставки от 15 процентов при нынешнем уровне цен - ну такое. 

На новостройки вроде ставки не поменялись 

Изменено 03.11.2023, 21:17:45 пользователем dimasya

[dimasya]

13 часов назад, annda сказал:

Как удивительно. Кредиты дешевеют- цены растут, кредиты дорожают- цены опять растут. Может, вообще не стоит анализ проводить никакой, ибо анализу логическому этот процесс неподвластен или находится в зависимости от совсем других параметров?

Кредиты дешевеют, их становится выгодно брать, повышается спрос, повышаются и цены. Кредиты дорожают, спрос ещё более увеличивается, пока не подорожало до неприличия. Отлагательные же условия действуют. Вам одобрили под 12, объявили на следующий день о 14-ти, но ваш кредит действует по старой ставке. Вот вы и бежите сломя голову покупать. Ну а продавец  ловит момент и повышает цену. Насколько долго это будет неизвестно. Опустит ЦБ ставку стопудово, вопрос когда. Через два три месяца посмотрим. Полтора месяца после Нового года тухлый период и так

[dimasya]

Вообще иногда кажется, что ЦБ существует в вакууме относительно ипотеки. Запретительные ставки на вторичку не могут способствовать хорошим продажам новостроек, так как первоначальный взнос на них очень часто формируется за счёт продаж вторички. А если  упадут продажи одних, упадут и продажи других 

Изменено 03.11.2023, 22:31:15 пользователем dimasya

[Ясный сокол]

04.11.2023 в 02:41, dimasya сказал:

Вообще иногда кажется, что ЦБ существует в вакууме относительно ипотеки. Запретительные ставки на вторичку не могут способствовать хорошим продажам новостроек, так как первоначальный взнос на них очень часто формируется за счёт продаж вторички. А если  упадут продажи одних, упадут и продажи других 

ЦБ борется с инфляцией, особенно в преддверии выборов, в том числе с помощью ключевой ставки. Согласен с вами насчет продаж, а это значит, что застройщики могут уменьшить объем строительства. 

[Sever13]

Что-то на богатом ...

https://properm.ru/news/2023-11-08/dlya-lyubiteley-roskoshi-i-elegantnosti-top-5-samyh-dorogih-kvartir-permi-3091990

[vatnik137]

28.10.2023 в 05:02, Sever13 сказал:

Что скажут местные эксперты ,в свете последних новостей?

НУ что сказать, вот и закрывается "окно в Москву"  (коллега из Перми меня послушал и купил двушку в июле 2023 г. на котловане за 12 млн,  очень переживал)).

Сейчас, спустя 4 месяца, его кв  стоит 15 млн, а дом в 2025г сдается.  Вобщем, коллега уже не переживает. На пустом месте 3 млн. поднял. ) 

🏠 Новостройки Москвы подорожают в 2024 году

Заметнее всего цены вырастут в массовом сегменте — на 10-20%, до 412 000₽ за квадратный метр. 

В бизнес-классе ожидается рост цен на 5% к концу первого квартала и на 2% к концу года.

https://lenta.ru/news/2023/11/14/predskazano-buduschee-rynka-zhilya-v-moskve/

[Ясный сокол]

16.11.2023 в 15:20, vatnik137 сказал:

НУ что сказать, вот и закрывается "окно в Москву" 

А так хотелось всем в Москву, но видимо не судьба, увы(

[A_Korolev]

16.11.2023 в 14:20, vatnik137 сказал:

НУ что сказать, вот и закрывается "окно в Москву"  (коллега из Перми меня послушал и купил двушку в июле 2023 г. на котловане за 12 млн,  очень переживал)).

Сейчас, спустя 4 месяца, его кв  стоит 15 млн, а дом в 2025г сдается.  Вобщем, коллега уже не переживает. На пустом месте 3 млн. поднял. ) 

🏠 Новостройки Москвы подорожают в 2024 году

Заметнее всего цены вырастут в массовом сегменте — на 10-20%, до 412 000₽ за квадратный метр. 

В бизнес-классе ожидается рост цен на 5% к концу первого квартала и на 2% к концу года.

https://lenta.ru/news/2023/11/14/predskazano-buduschee-rynka-zhilya-v-moskve/

Как продаст за 15 - тогда и поднимет 3млн, а пока 15 млн она стоит у застройщика с льготной ипотекой. "Сейчас с недвигой как с новым элитным авто - выехал из салона, минус 20-30%. Квартира ценой 10 млн рублей в обычную ипотеку будет с платежом в 130тр, когда в льготную - 70тр... По статитике провал по кол-ву сделок уже 30-35%. Но при этом новострой как рос в цене +2% в месяц, так и растет. Вторичка же наоборот поехала вниз."*

* данные не мои, а от московского эксперта, но я с ним согласен.

В общем сам сижу на попе ровно, коплю валюту, думаю во второй половине 2024 за 80к$ можно будет купить то, что сейчас стоит 110-140к $ за счет падения рубля и рублевых цен на недвигу в РФ. Если не угадаю, то не расстроюсь, тк арабская вторичка только в 2023 по Дубаю +20%, а там где стрельнуло -  уже под 60-70% (казино строится), ROI 6-8%.

ps мониторю пару сданных в 2021 и 2023 домов в центре Перми - еще летом было пусто или от 200тр/м2, сейчас же появилась сразу кучка вариантов  от 70м2 до 100м2 с вполне адекватным ценником в 150-170тр/м2

[vatnik137]

5 часов назад, A_Korolev сказал:

арабская вторичка только в 2023 по Дубаю +20%, а там где стрельнуло -  уже под 60-70% (казино строится), ROI 6-8%.

ОАЭ недвижимость- вообще неликвид, проблемы с экологией в ОАЭ скоро о себе дадут знать. Каим бы не было хорошим/развитым  место, но отсутствие воды, нормального воздуха и т.д. - не подходит для жизнедеятельности человека.

Это из последнего, что видел  "2:05 - Какая экология в Дубае?"

Спойлер

 

 

Изменено 22.11.2023, 17:25:46 пользователем vatnik137

[A_Korolev]

1 час назад, vatnik137 сказал:

ОАЭ недвижимость- вообще неликвид, проблемы с экологией в ОАЭ скоро о себе дадут знать. Каим бы не было хорошим/развитым  место, но отсутствие воды, нормального воздуха и т.д. - не подходит для жизнедеятельности человека.

Это из последнего, что видел  "2:05 - Какая экология в Дубае?"

  Показать контент

 

 

Неликвид?...  Дубай с 2010 вырос в 2 раза несмотря на ковид и растет сильно. Чувак с видео живет в одном из самых несуразных и старых районов - JVC, этакий Варламов который везде г@вно ищет. Вранья тоже хватает - 3 месяца на права, от записи в школу до получения прав потратил 2,5 недели (но надо доплатить за досрочные экзамены, не много). По погоде и овощам/фруктам ему после Сочи много где тошно будет. И да, на 18-30 минуте он сказал, что спрос на недвигу больше предложения)   С мая по сентябрь тяжело (жарко и кислорода не хватает) , многие уезжают, сейчас же когда зима и ветра можешь посмотреть по вентускай - нет загрязнений. Ну и жить надо не в пустыне в Дубае, а у моря - летом прохладнее, зимой теплее. Есть прекрасные места на первой линии в часе езды на машине от центра Дубая на север, где гораздо все дешевле (недвига, услуги) и комфортнее по погоде, не так жарко и нет пыльных бурь, тк горы и меньше пустыни.

зы c онлайн банкингом все не так плохо, просто комплаенс палит. для переводов другу есть крипта. доставки и такси - работают через приложения, хз что ему не так. аналог гос услуг есть.

[vatnik137]

14 часов назад, A_Korolev сказал:

Неликвид?...  Дубай с 2010 вырос в 2 раза несмотря на ковид и растет сильно. Чувак с видео живет в одном из самых несуразных и старых районов - JVC, этакий Варламов который везде г@вно ищет. Вранья тоже хватает - 3 месяца на права, от записи в школу до получения прав потратил 2,5 недели (но надо доплатить за досрочные экзамены, не много). По погоде и овощам/фруктам ему после Сочи много где тошно будет. И да, на 18-30 минуте он сказал, что спрос на недвигу больше предложения)   С мая по сентябрь тяжело (жарко и кислорода не хватает) , многие уезжают, сейчас же когда зима и ветра можешь посмотреть по вентускай - нет загрязнений. Ну и жить надо не в пустыне в Дубае, а у моря - летом прохладнее, зимой теплее. Есть прекрасные места на первой линии в часе езды на машине от центра Дубая на север, где гораздо все дешевле (недвига, услуги) и комфортнее по погоде, не так жарко и нет пыльных бурь, тк горы и меньше пустыни.

зы c онлайн банкингом все не так плохо, просто комплаенс палит. для переводов другу есть крипта. доставки и такси - работают через приложения, хз что ему не так. аналог гос услуг есть.

https://ru.investing.com/indices/us-spx-500-chart

конено неликвид -без ВОДЫ и нормального ВОЗДУХА, человек не может выжить, Вот вам "дешевый" snp, закупив который можно тихо сидеть, без всякой бхгалтерии. Перемены серьезные могут быть везде, по этому риски +/- одинаковые.
Без всяких бетонов и с хорошей ликвидостью. Но опять таки какой смысл просто так наращиать бетонный капитал, просто чтобы был, вы же просто кормите банки и застроев, которые на этом зарабатывают куда больше, а вы не более чем сохраняете.

Изменено 23.11.2023, 09:58:30 пользователем vatnik137